香港半山的午后总裹着一层温润的阳光，透过老式百叶窗的缝隙，在陈启棠家客厅的红木茶桌上投下细碎的光影。
茶桌旁的藤椅是三十年前他刚入地产行业时买的，扶手处被岁月磨出了浅棕色的包浆，此刻他正坐在上面，手里摩挲着一个深棕色的牛皮公文包——包身有几处细微的磨损，拉链头的铜锈泛着暗哑的光，是他用了整整二十年的旧物，从香港到内地，从1997年金融危机到四万亿政策后的楼市红利，这只包里装过无数项目报表，却始终把最内侧的夹层留给一张字条。
“爸，香港分公司的季度报表我带来了，负债率还是28，没红线。”
陈文博走进客厅，手里拿着一个浅灰色的文件夹，身上穿的深灰色西装和陈启棠身上的款式有些像，只是少了几分岁月的沉淀。
他把文件夹放在茶桌上，目光落在父亲手里的旧公文包上，眼神里带着熟悉的郑重——从他二十岁跟着父亲去上海考察地块开始，就知道这只包里藏着恒基的“根”
。
陈启棠点点头，没立刻看报表，而是慢慢拉开旧公文包的拉链。
拉链有些卡，他用指腹反复蹭了蹭拉链齿，像是在对待一件珍贵的古董。
包里整齐地叠着几叠文件，最上面是1998年恒基在香港第一个住宅项目的可行性报告，纸页已经泛黄；中间是内地恒基中心的开业照片，照片上周磊站在赵山河身边，笑得很拘谨；最内侧的夹层里，放着一张对折的字条，边缘被反复摩挲得有些毛，正是1997年那个跳楼的朋友留给陈启棠的，“启棠，我赌输了，房子没了，家也没了”
的字迹在阳光下隐约可见。
“文博，你过来。”
陈启棠的声音比平时低了些，带着一种卸下重担后的松弛，却又藏着不容置疑的郑重。
他把旧公文包推到陈文博面前，指尖点了点内侧的夹层，“这里面的东西，今天交给你。”
陈文博走到茶桌旁，弯腰接过公文包。
包的重量比他想象中沉，不是因为文件多，而是因为那只夹层里的字条——从他第一次在上海松江拒绝低价地块时，父亲第一次拿出这张字条开始，他就知道这张纸比任何百亿项目都重要。
他轻轻拉开内侧夹层的拉链，小心地取出字条，指尖触到纸页的粗糙质感，像是触到了二十年前那场金融危机的寒意。
“1997年，你李伯伯就是因为贪，把所有钱都投进了香港的写字楼，还加了三倍杠杆。”
陈启棠端起桌上的普洱茶，茶已经温了，他却没喝，只是看着茶杯里的茶叶慢慢沉底，“崩盘那天，他给我打电话，说‘启棠，我没家了’，第二天就从写字楼的顶楼跳了。
这张字条，是他留给我的最后一样东西。”
陈文博握着字条的手紧了紧，他小时候见过李伯伯，那个总爱给他买巧克力的男人，后来只在父亲的回忆里出现过。
他想起去年在上海论坛上，林晟举着深圳旧车票反驳父亲“不懂内地”
，当时父亲就是掏出这张字条晃了晃，没再多说——现在他才明白，父亲不是不想辩，是这张字条里的教训，根本不需要用语言来证明。
“恒基能从1997年活到现在，不是因为我们会赚钱，是因为我们懂‘怕’。”
陈启棠从旧公文包里翻出一张泛黄的报表，是2oo8年内地四万亿政策出台时的恒基内地业务清单，上面用红笔标着“负债率45，运营类资产占比8o”
，“那时候多少开商抢地抢疯了，你说要跟，我没同意，就是怕重蹈李伯伯的覆辙。
现在你看，那些当年抢地的，有多少负债率了9o？”
陈文博点点头，把字条和那张旧报表叠在一起，放进自己随身的深灰色公文包——这个包是去年父亲送他的，内侧夹层的位置和旧包一模一样。
他特意把字条放在最里面，贴着自己的胸口一侧，旁边是上海高端长租房项目的进度表，上面用蓝色水笔写着“自有资金6o，负债率≤3o”
，正是按照父亲的“字条原则”
制定的。
“以后恒基的内地业务，全交给你
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